ด้วยความสนใจในปัจจุบัน  ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในดินและอาคารฉันคิดว่ามันน่าสนใจสำหรับผู้อ่านของเราที่จะมีคู่มือที่รวดเร็วนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

มุมมองของฉันมาจากหลายปีในอุตสาหกรรมเช่นเดียวกับบางครั้งการเรียนรู้ที่หัวเข่าของจิตใจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้นในภาคการศึกษา

ฉันจะแยกการลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อการบริโภคจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อความสนุกสนานและผลกำไร เหตุผลของการแยกนี้คือประโยชน์ส่วนใหญ่หรือมูลค่าของบ้านถูกล็อคไว้ในความสุขที่ได้จากการอยู่อาศัยหรือการบริโภค

 แม้ว่าจะมีอัตตาบางอย่างในการเป็นเจ้าของอาคารขนาดใหญ่ แต่มีสิ่งปลูกสร้างที่ซับซ้อนหากคุณต้องการมูลค่าของที่ดินอพาร์ทเมนท์อาคารสำนักงานและคลังสินค้าจะถูกล็อคในกระแสเงินสดที่พวกเขาจัดหาหรือให้ [คอมเพล็กซ์อาคารนั้นมาพร้อมกับทรัพย์สินขนาดใหญ่ที่ได้รับรางวัล – ฉันไม่คิดว่าผู้อ่านของเราจะซื้อ บริษัทประเมิน TransAmerica Pyramid หรือ Sears Tower แต่มีข้อโต้แย้งที่น่าสนใจว่าทำไมอาคารเหล่านี้จึงสมควรได้รับพรีเมี่ยมในบริเวณใกล้เคียง คู่แข่ง – การสนทนานั้นจะต้องเกิดขึ้นในเวลาอื่น]

หลักการพื้นฐานแรกที่ต้องทำความเข้าใจคือทรัพย์สินใด ๆ ที่มีค่าต่อระดับที่จะให้กระแสเงินสดแก่เจ้าของ

• สิ่งสำคัญคือการเห็นอาคารสำนักงานไม่ใช่เป็นอาคารสำนักงาน แต่เป็นอาคารเช่าเครื่องจักร หนึ่งควรเห็นที่ดินไม่ใช่สิ่งสกปรก แต่เป็นทางเลือกในการสร้างและให้เช่าหรือขาย – และสร้างกระแสเงินสด บริษัทประเมิน 
• ‘แต่ JS ฉันจะตัดสินใจได้อย่างไรว่าจะจ่ายเงินสำหรับกระแสเงินสดเหล่านั้นได้อย่างไร’ และ ‘JS จะเกิดอะไรขึ้นถ้ากระแสเงินสดไม่แน่นอนหรือคาดการณ์ได้ยาก’ ฉันได้ยินคำถามของคุณและพวกเขาเป็นคนดี และนั่นคือเหตุผลที่มีวิธีการที่แตกต่างกันในการประเมินมูลค่าของสินทรัพย์จริง

มีวิธีพื้นฐานสี่วิธีในการประมาณมูลค่าของอาคารหรือที่ดิน มีวิธีลดกระแสเงินสดหรือ DCF มีวิธี Cap Rate มีวิธีเปลี่ยนราคาและมีวิธีเปรียบเทียบ แต่ละคนมีข้อดีและข้อเสียของตัวเอง

 

• การวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนลดหรือการวิเคราะห์ DCF นั้นไม่ซ้ำกับอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงมันทำงานได้กับสินทรัพย์ส่วนใหญ่ใด ๆ DCF เป็นกระบวนการพยากรณ์กระแสเงินสดล่วงหน้าสำหรับช่วงเวลาที่เป็นจริง (นักวิเคราะห์ธนาคารเพื่อการลงทุนใด ๆ จะทำ DCF 10 ปีจำนวนมากที่เขาหรือเธอจะได้เห็นพวกเขาในโหมดสลีปของพวกเขา) โดยปกติห้าหรือสิบปี กระแสเงินสดกลับมาสู่ปัจจุบันเพื่อหามูลค่าปัจจุบันของอาคาร

ฉันจะไม่เข้าไปใน ins และลึกหนาบางของการเลือกอัตราคิดลดที่เหมาะสม (แต่อาจเป็นหนึ่งในคอลัมเพื่อนของฉันจะ) แต่พอเพียงที่จะบอกว่าอัตราคิดลดที่เหมาะสมควรใช้ในการบัญชีประกันความสัมพันธ์ของเงินสดในอนาคต

กระแส (หรือมากกว่าความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสดที่เฉพาะเจาะจงกับสินทรัพย์นี้) กระแสเงินสดรวมถึงค่าเช่าหรือเงินสดที่จะคายออกมาเช่นเดียวกับค่าเทอร์มินัล (หรือค่าที่อาคารจะนำมาขายที่ (ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมน้อยลง)

ในตอนท้ายของการวิเคราะห์) ด้านล่างเป็นตัวอย่างของการวิเคราะห์ DCF สังเกตว่าคน ๆ หนึ่งอาจให้ความสำคัญกับสิ่งปลูกสร้างแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับอัตราคิดลด สมมติว่าราคาขออาคาร $ 150 – บางทีนี่อาจจะไม่เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม การสร้างแบบจำลองอย่างง่าย ๆ บน excel และเล่นซอกับโฟลว์การเช่าและค่าเทอร์มินัลจะแสดงให้เห็นว่าการวิเคราะห์เหล่านี้มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย อัตราคิดลด สมมติว่าราคาขออาคาร $ 150 – บางทีนี่อาจจะไม่เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม บริษัทประเมิน การสร้างแบบจำลองอย่างง่าย ๆ บน excel และเล่นซอกับโฟลว์การเช่าและค่าเทอร์มินัลจะแสดงให้เห็นว่าการวิเคราะห์เหล่านี้มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย อัตราคิดลด สมมติว่าราคาขออาคาร $ 150 – บางทีนี่อาจจะไม่เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม การสร้างแบบจำลองอย่างง่าย ๆ บน excel และเล่นซอกับโฟลว์การเช่าและค่าเทอร์มินัลจะแสดงให้เห็นว่าการวิเคราะห์เหล่านี้มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย